中古住宅購入時に大事な注意点である契約不適合責任についてご案内します。

目次

中古住宅の住宅診断（ホームインスペクション）の利用のタイミング

通常、中古住宅の住宅診断（ホームインスペクション）は売買契約を交わす前に行うものです。しかし、売主及び仲介業者の都合や取引のスケジュールの関係で契約後に住宅診断（ホームインスペクション）を実施することもあります。

よって、住宅診断（ホームインスペクション）を利用する際には、以下の優先順位で診断のタイミングを検討してください。

  1. 契約前に住宅診断（ホームインスペクション）を実施する
  2. 契約後、且つ引渡し前に住宅診断（ホームインスペクション）を実施する
  3. 引渡し後、且つ入居前に住宅診断（ホームインスペクション）を実施する
  4. 入居後、住宅診断（ホームインスペクション）を実施する

そして、上記２以降のタイミングで住宅診断（ホームインスペクション）を行う予定であれば、必ず、売主の契約不適合責任（2020年3月までは「瑕疵担保責任」という）を「有」として頂き、その期間を確認しましょう。一般的には、１～３ヶ月程度であることが多いです（ただし、不動産会社が売主である場合には、引渡しから２年以上）。

契約前の住宅診断（ホームインスペクション）ができない場合であっても、できれば、上記３（入居前）までの調査をお奨め致します。売主に契約不適合責任がある間に調査しておき、瑕疵があれば、早期に売主に対応を要求しましょう。

契約前の住宅診断（ホームインスペクション）に協力してもらえず、契約不適合責任の設定も拒否されることがあるようであれば、あまりに買主のリスクだけが高い為、購入を再検討された方が良いと考えられます。

契約不適合責任とは

売主から買主に住宅の引渡しを行った後に、その住宅に契約の内容に適合しないものがあることがわかった場合、買主が契約解除をしたり、売主に損害賠償や補修請求をすることができます。これを目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合の売主の責任（略して、契約不適合責任）といいます。

2020年3月までは瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）というものでしたが、民法改正により変更になりました。

もちろん、何でも契約解除や損害賠償の請求ができるわけではありませんが、その重要性は大きいものですので、契約前には、必ず売主の契約不適合責任の有無を確認するようにしてください。

中古住宅の売買では、売主の契約不適合責任がないこともありますが、あることの方が一般的です。もちろん、買主としては「有」にして頂いた方が良いでしょう。その有無は売買契約で定めますので、売買契約書の確認が必要です。

契約不適合責任の対象となる瑕疵は、多くの場合で以下のものがあげられます。

  • 雨漏り
  • シロアリ
  • 構造上主要な部分の瑕疵
  • 給排水設備の不良

これらが、売買契約書に記載されるかどうかを確認しておきましょう。

中古一戸建て住宅診断

（ホームインスペクション）

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