住宅購入時のホームインスペクションのベストタイミングを解説。契約前がおすすめだが、目的による違いに要注意

住宅を購入するときに利用するホームインスペクション（住宅診断）は、売買契約を締結する前の実施が最もオススメのタイミングです。契約前に建物の状態を最終確認してから、購入判断することで、買った後に後悔する可能性を減らすことができるからです。

しかし、利用する目的や取引状況によっては、契約後にホームインスペクションを行っても十分に効果を得らえることがあるので、必ずしも契約前にすべきと決めつける必要もありません。

また、中古住宅や新築の完成物件なら、契約前に実施できることも多いですが、これから建築する、または建築途中の新築住宅なら、契約前のタイミングで実施すること自体が難しいこともあります。

そこで、対象物件の種別や取引状況、さらには依頼者の利用目的にわけて、どのタイミングで実施するとよいか解説します。

ホームインスペクションの基本

最初に、そもそもホームインスペクションがどういうサービスであるか、その基本的なことを抑えておきましょう。

ホームインスペクションとは、住宅の建物部分について、施工ミスや劣化事象の有無を現地調査するサービスであり、この調査を行う者は、建築関係の知識と経験が豊富な専門家です。インスペクションを行う専門家のことをホームインスペクターと呼ぶことも多いですが、資格としては、建築士や既存住宅状況調査技術者が該当します。

新築住宅においては建物の施工ミスの有無を建築途中や完成後にチェックし、中古住宅においては現況で目視できる範囲において劣化事象の有無をチェックします。

調査する項目の主な指摘事項を以下に列挙します。

以上が主な調査項目ですが、その一部を以下に写真で紹介します。

他にもインスペクションで見つかった指摘事例を見たい人は以下をご参照ください。

調査項目を細かく挙げると相当な量になりますが、それを確認したい人は以下をご参照ください。

このホームインスペクションは、住宅の購入判断やリフォーム・メンテナンスの参考とするためなどに利用されていますが、他にも相続した実家の建物の劣化状態を把握するためや、自宅を売却する前、アパートなどの不動産投資をするときなどにも、幅広く利用されています。

ホームインスペクションを利用するタイミング

ホームインスペクション（住宅診断）を利用するベストタイミングについて、対象物件の種別や取引状況で分けて紹介します。分け方は以下の３つです。

以上の区分で、ベストタイミングを知るためには、住宅を購入・売却する流れを把握していないことには、理解が難しいでしょう。そこで、上の３つの区分のそれぞれにおいて、購入と売却の流れ（取引の進め方）も一緒に解説します。

新築住宅（完成物件）と中古住宅（買主・購入検討者の場合）

住宅購入の流れ

完成済みの新築住宅や中古住宅を購入するときの流れは、以下のとおりです。

以上の流れは、一般的なものですが、取引によっては多少の違いがあります。たとえば、金融機関との住宅ローンの契約時の時期が内覧会より後になることがあります。

買主としては、この流れの中のどのタイミングでホームインスペクションを利用すべきか検討する必要がありますが、それを以下で解説します。

お勧めのタイミング（優先順位）

住宅購入の流れのなかで、最もお勧めするホームインスペクションのタイミングは、売買契約の前です。実際に多くの人が契約前に利用しています。

ただ、一部の不動産仲介業者が非協力的なケースもあるため、その場合は契約後に利用している人もいます。

また、その物件を買うことは決断していて、買った後のリフォームの参考とすることを目的としているケースでは、買う前ではなく買ってから利用する人も少なくありません。しかし、買った後に大きな瑕疵が見つかったときには補修対応に想定以上のコストがかかることもあるため、できれば契約前に利用したいものです。

以下が、お勧めのタイミングを優先順に並べたものです。

この３つのなかで、「購入申込後・売買契約前」がベストタイミングなのですが、これを含めた3点について以下に補足説明します。

購入申込後・売買契約前がベストタイミング

上に示したように、売買契約の前で、且つ購入申し込みの後が最もお勧めです。

その理由は、購入申し込みによって、その物件を購入する優先順位を確保することができるからです。購入申し込みの際に、売買契約前のインスペクション実施という条件を付けて、それを売主に受け入れてもらえるなら、それが理想の形であり、つまりベストタイミングで実施することができることになります。

ただし、売主や不動産仲介業者によっては、購入申込後と売買契約の間にホームインスペクションを入れることを拒否して、購入申し込み前に利用するように要求することがあります。

売主の立場としては、インスペクションの結果次第で購入しない可能性があるならば、他に購入検討者が現れたら、そちらに売却したいと考えることがあるからです。

売主にも買主にもそれぞれの考え方、都合というものがありますので、購入申し込み前の実施となることもよくあることです。その場合、買主の立場としては、できる限り早いタイミングで実施するように段取りしましょう。

対象物件が中古住宅の場合は、不動産会社から買主へホームインスペクション業者を斡旋できるかどうか説明することが宅地建物取引業法によって義務づけられており、事実上、インスペクションのことを買主へ説明することとなっています。

売買契約後・引渡し前

売買契約後・引渡し前のタイミングも効果があるため、よく利用されているタイミングです。

新築の完成物件の場合

新築の完成物件の場合、売買契約後・引渡し前の内覧会（＝竣工検査）のタイミングで利用するのも1つの方法です。売買契約前に実施する時間がないときは、このタイミングで利用しましょう。そして、見つけた施工不具合を引渡し前に補修してもらうとよいでしょう。

このタイミングで行うインスペクションは、内覧会立会い・同行サービスと呼ばれています。

中古住宅の場合

中古住宅の場合で、売買契約後、引き渡し前に実施するならば、売主が退去して家具・荷物等が何もない空き家の状況になってから実施するようにしましょう。家具等があることで、その陰になって目視確認できない範囲がたくさんある状況より、多くの範囲を調査できるメリットがあるからです。

引渡し後・入居前

新築の完成物件でも中古住宅でも、売買契約後で、且つ引き渡し後に実施する人もいます。そのときになるまで、ホームインスペクションの存在を知らなかったケースで、このタイミングの利用となることがあります。

引渡し後に利用するならば、家具などの家財道具を対象の住宅に運び込む前、入居する前に利用してください。家財道具で隠れて見られなくなる箇所がない状況で実施することが望ましいからです。

家具等があればインスペクションをできないわけではありませんが、無いときに比べて確認範囲が限られてしまうからです。

購入後に大規模リフォームするときのタイミング

中古住宅を購入した後、買主がリフォームを予定していることは多いです。そのリフォーム内容もいろいろで、壁紙を張り替える程度の工事もあれば、キッチンやトイレ、浴室などの水周り設備を交換する工事や間取り変更を伴う工事を行うこともあります。

そういったリフォームを前提とした中古住宅の購入でも、売買契約前のホームインスペクションが最もおすすめなのでしょうか。

壁紙を張り替える程度なら、それほど迷う必要はありません。売買契約前に依頼して、購入判断に活用しましょう。一緒に補修すべき箇所のアドバイスまでもらえて有益です。

水周り設備の交換や間取り変更を伴う場合に最もおすすめのタイミングは、実は以下の2回です。

つまり、2回もおすすめのタイミングがあるということです。その分、費用がかさみますが、解体直後には、それまで確認できなかった部分まで確認できるというメリットがあるので、前向きに検討しましょう。

予算の関係で1回に絞りたい場合は、予定しているリフォーム工事の内容によってプロの見解も変わりますので、ホームインスペクション業者に相談してから判断しましょう。

売主インスペクションもある

中古住宅の場合、売主が事前にインスペクションしていることも多いですが、それは大事なことが報告されないことも非常に多いものです。また、不動産業者が斡旋するインスペクションも同様です。売主も不動産業者も売りたい立場ですから、その立場で主導するインスペクションが買主のためになるとは限らないわけです。

例えば、実際には補修すべきひび割れや雨樋の割れなどがあっても、程度や項目の関係で報告書に記載されなかったり、劣化事象がないとされたりします。本当は存在する劣化等があっても、買主が大した指摘がない物件だと誤解するような報告内容で作られていることが多いのです。

「売主・不動産会社のホームインスペクション（住宅診断）の注意点」で買主に知らされない事例を確認できます。

よって、買主は自分で買主向けのホームインスペクション（住宅診断）を利用した方がよいです。このときも、やはり売買契約前が最もお勧めです。

中古住宅（売主の場合）

売却の流れ

所有する不動産（自宅など）を売却するときの一般的な流れは以下のとおりです。

多くの場合、複数の不動産会社に査定してもらってから、売却を委託する業者を絞って、売却価格等の条件を決定して、販売開始です。その後、購入検討中の人が内見するなどして、売買契約や引き渡しへと取引を進めていきます。

売主がホームインスペクションを依頼するならば、そのうちのどのタイミングで利用すればよいか以下で解説します。

売主がホームインスペクションを利用する目的

売主がホームインスペクションを依頼するタイミングを理解するには、その前に利用する目的を把握しておく必要があります。その目的は、いくつかありますが、その代表的なものは以下のとおりです。

建物の状態を把握して、補修や購入者への告知などをすることで、売却後に買主からクレームが入ったり、損害賠償請求をされたりするリスクを減らすことができるため、売主としても利用する価値があります。

ホームインスペクションのタイミング

売却するときのホームインスペクションのタイミングは、売却活動を開始する前が最もお勧めです。その理由は、「販売促進効果を期待できる」点と、不具合が見つかったときに、事前に補修対応できる点にあります。

インスペクションの結果がよいものであれば、買主へ安心感を提供できることになり、販売促進効果が期待できるでしょう。

インスペクションによって建物の不具合が見つかった場合でも、そのまま販売するとマイナス効果になると考えて、補修工事を済ませてから売却するという方法を検討できます。この点は、見つかった不具合を不動産会社に伝えて、進め方について相談するとよいでしょう。

建築前または建築途中の新築住宅

次に、建築工事が始まる前の物件、および建築途中の物件のホームインスペクションのタイミングを紹介します。そのタイミングの紹介の前に、一般的な購入の流れも説明します。

建築前・建築途中の新築住宅の購入の流れ

建築前（着工前）の物件の場合

建築途中の物件の場合

建築前の新築住宅の場合

次に建築工事が始まる前の物件を買う場合はどうでしょうか。工事が始まっていないわけですから、まだインスペクションする対象物がありません。注文建築もそうですが、建築前の建売住宅を買う場合もそうです。

この場合は、契約して工事が始まってから建築途中の住宅検査（＝ホームインスペクション）を依頼するとよいでしょう。完成物件を一度だけ専門家に見てもらうのと違い、工事の途中を何回も検査してもらうチャンスがあることは、建築前の物件を買う人が得られるメリットですから、最大限活かした方がお得です。

建築途中の新築住宅の場合

建売住宅は完成する前から販売されることが一般的になっています。建築途中の物件を買うのであれば、基本的には契約前に建築途中の住宅検査（＝ホームインスペクション）を前向きに検討した方がよいでしょう。

完成後では確認できない範囲までチェックしてもらえることがメリットですが、その検査結果を購入判断材料の１つとすることもできるからです。そして、購入すると決めて契約してからも、完成するまでの間、継続的に検査してもらうことを考えてもよいでしょう。

ただ、そのときの工程によっては、あまりホームインスペクションに適さないこともありますから、工程を確認したうえでホームインスペクション会社に相談してください。

検査のタイミング事例（木造住宅）

建築途中の検査のタイミングの参考として、木造軸組工法（在来工法）の場合のものを紹介します。

工事の進捗次第で、どこから始められるかは異なりますので、現場の工事進捗を確認の上で、ホームインスペクション会社に相談することをお勧めします。その時点での現場の写真を送って相談する流れがスムーズに進められるので、お勧めです。

ホームインスペクションは購入前がオススメ

ここまでに、新築住宅の完成物件や建築途中、建築前と中古住宅に関して住宅診断（ホームインスペクション）を利用するタイミングについて、購入前に依頼することの重要性を述べてきました。

購入前のタイミングのホームインスペクションをオススメの理由

改めて、購入前のホームインスペクションをオススメする理由をまとめておきます。

以上の3点が購入前をお勧めする大きな理由です。

このうち、「建物の状態を把握してから購入判断できる」と「大きな施工不具合や致命的な劣化事象があれば、購入を中止できる」については、わかりやすいですね。もう１つの「売主と交渉しやすい」についてもう少し詳しく解説します。

購入前、つまり契約前であれば、売主は基本的には買ってもらいたいと考えているので、買主の要求・要望が購入後（契約後）よりも通りやすいです。

たとえば、新築住宅で施工不具合が見つかったとして、その補修を要求したときに、購入前ならあっさりと「補修します」と返事をもらえるようなことが、購入後なら「それは許容範囲なので補修できません」と回答されることがあるのです。。

また、中古住宅では、著しい劣化事象が見つかった場合、売主負担で補修してもらえることや値下げをしてもらえることもあります（但し、本来は値下げ交渉のためのサービスではありません）。

もちろん、交渉には相手があるものですし、他の条件・状況（他に買いたい人が多そうか等）によっても、交渉の成否は異なりますので、交渉の成果を得られないこともあります。

しかし、上の3つのメリットのことを考えれば、やはりホームインスペクション（住宅診断）は購入前がオススメのタイミングだと言えるでしょう。

購入前のインスペクションを拒否される？

購入前のタイミングでホームインスペクションをすべきことはわかったものの、不動産会社や売主から拒否されないか心配との声を聞くことがあります。

新築でも中古住宅でも、たまに拒否されることがあるものの、多くのケースで受け入れてもらっています。しかし、本来なら、売買契約前にできないということはないのですが、一部ではそう言われてしまうことがあります。拒否するからには、何かあるのだろうかと少し慎重になってもよいでしょう。

ホームインスペクションの利用の流れ

住宅診断（ホームインスペクション）を利用するタイミングについて、紹介してきましたが、次に利用の流れを説明します。基本的には以下が一般的な利用の流れです。

1. 住宅診断（ホームインスペクション）会社へ見積り・調査内容・予約状況を問合せ
2. 売主・建築会社・仲介業者と日程調整
3. 住宅診断（ホームインスペクション）会社へ申し込み
4. 必要書類の準備・発送
5. 待合せ場所・時間の確認
6. 住宅診断（ホームインスペクション）を実施（現地調査）
7. 報告書の受領
8. 代金のお支払い

購入する住宅に対して契約前に利用するのであれば、上の流れのうち１～６までを可能な限り早めに実行したいものです。なぜならば、その物件を他の人が先に買ってしまう可能性もありうるからです。

そのためにも、対象物件の凡その大きさ（建物面積）や購入予定のエリアを住宅診断（ホームインスペクション）会社へ伝えて、先に見積りだけでも取っておくと便利です。

それから、購入したい物件が決まれば、すぐに日程調整に入るわけです。

また、上の「４．必要書類の準備・発送」ですが、必要な図面（平面図など）は素早くメールやLINEで送ることを心掛けましょう。依頼した日からインスペクションの実行日までスケジュールにゆとりがあるならばよいですが、数日以内に実行するのであれば、書類の準備・発送にもスピードが大事です。

流れをより詳しく知りたい方は、「ホームインスペクション（住宅診断）の流れ」もご覧ください。

住宅診断（ホームインスペクション）を利用するときのタイミングや流れについて理解できたでしょうか。多くの人にとっては、初めて利用するサービスですから、事前に理解しておきたいものです。

執筆者

アネスト編集担当

2003年より、第三者の立場で一級建築士によるホームインスペクション（住宅診断）、内覧会立会い・同行サービスを行っており、住宅・建築・不動産業界で培った実績・経験を活かして、主に住宅購入者や所有者に役立つノウハウ記事を執筆。

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