新築の建売住宅を買う人も中古住宅を買う人も注文建築でマイホームを建てる人も、気になるコストのうちの１つは消費税です。2019年10月以降に引渡しを受ける住宅では、消費税が10％になっていますから、住宅購入の予算検討に大きな影響を与えるのは言うまでもありません。
しかし、全ての住宅売買が消費税の対象になるわけではなく、誤解している人も少なくないようですので、ここで住宅購入にかかる消費税について、計算方法や非課税のことについて解説します。
住宅購入の消費税の計算方法
消費税の計算方法はわかりますね。課税対象となる金額に対して10％です。仮に課税対象額が３，０００万円なら、以下の計算式です。
３，０００万円×１０％＝３００万円
それでは、購入する物件の価格が３，０００万円なら消費税が３００万円なのかというと、実はそうではありません。住宅の売買価格の全てが消費税の課税対象となるわけではないからです。これについて、説明していきます。
土地の購入代金の消費税は非課税（新築を買うなら重要）
住宅に限らず、不動産を購入するとき、その売買価格のうち土地の代金については消費税がかかりません。このことは、土地の代金が高い割合を占める都会での住宅購入には大きな影響を与えます。
例えば、新築の建売住宅を購入する場合で、売買価格が４，５００万円（うち建物価格１，５００万円・土地価格３，０００万円）であれば、消費税は以下の計算式で求められます。
１， ５００万円×１０％＝１５０万円
注文建築でマイホームを建てるときも土地の購入代金に消費税はかからないため、建築費に対して１０％の消費税だと覚えておきましょう。但し、設計料がかかる場合は、これにも消費税が必要です。
売主が個人の中古住宅の消費税は非課税
次に中古住宅の売買の消費税について説明します。消費税の対象が、土地ではなく建物のみであることは同じなのですが、実は中古住宅の場合は建物の消費税も不要なことが多いです。
その理由は、消費税は事業者が売主である場合にのみ課税されるものだからです。不動産会社が誰かから購入した中古住宅をリフォームして再販しているケースがよく見られますが、こういった物件については建物代金に消費税がかかるわけです。
つまり、売主が一般個人であれば、建物にも消費税がかからないのです。新築住宅では、一般個人が売ることはないですから、消費税の対象となります。
ちなみに、購入した中古住宅をリフォームする場合、そのリフォーム費用（工事費）には消費税がかかります。
住宅と消費税の予備知識
住宅購入と消費税に関わる話をもう少ししておきます。この知識が取引するときに役立つこともありますし、誤解によるトラブルを防ぐことにもなるでしょう。
消費税から建物価格を計算できる
住宅購入にかかる消費税の計算方法を説明しましたが、これを知っておけば、消費税から逆算して住宅の売買価格の内訳（土地代金と建物代金）を知ることができます。
売買契約書を見てみると、土地・建物の総額が売買代金として記載されているものの、そのうち土地代金と建物代金がいくらなのか明記されていないことがあります。しかし、消費税がいくらなのかは記載されているはずですから、ここから逆算するのです。
たとえば、消費税が２００万円の場合、建物価格は２，０００万円です。この計算式は、２００万円÷１０％です。この物件の総額が３，８００万円（税抜き）なら、土地代金は１，８００万円ということになります。
仲介手数料の消費税もバカにならない
消費税率があがり、ますます住宅購入にかかる消費税の負担が大きくなってきたため、より注目されている税金ですが、住宅の売買代金以外にも、購入時にかかる消費税があります。その代表的なものが不動産会社へ支払う仲介手数料です。
たとえば、４５００万円の物件を仲介してもらった場合、最大で１４１万円の仲介手数料を支払うわけですが、これに対して消費税がかかるのです。ちなみに、仲介手数料は土地の売買代金に対しても所定の割合で請求されますが、土地の売買にかかる仲介手数料には消費税がかかります。
前述のとおり土地の売買代金には消費税がかかりませんが、仲介手数料にはかかるので誤解しないでおきましょう。
仲介手数料について詳しく知りたいなら、「住宅購入の諸費用（仲介手数料の計算方法と注意点）」が参考になります。
家賃は非課税（住宅の場合）
住宅の売買と直接関係はないですが、購入時に消費税がかかることを知った人から質問を受けることがあるのでここで説明しておきます。
賃貸住宅に住んでいる人は、毎月の家賃に消費税がかかっているかといえば、かかっていません。居住用住宅の家賃は非課税とされているのです。購入すると課税されるものの、賃貸なら非課税なので誤解することがあるようです。
住宅を購入する流れについて知りたいなら、「住宅購入の流れ（物件探しから入居まで）」をお読みください。
執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
