アネストでは、２００３年からホームインスペクション（住宅診断）をしてきましたが、この間、依頼されるお客様から「ホームインスペクションは購入前にする方がよいか？」「購入後にしても意味があるか？」「不動産会社が嫌がっているが、そういうものか？」といった類のご質問・ご相談を頂くことが非常に多いです。
単純に回答するならば、以下のとおりです。
「ホームインスペクションは購入前にする方がよいか？」
→ もちろん、購入前に利用する方がよいです。
「購入後にしても意味があるか？」
→ 十分に意味はあります。しかし、購入前をよりオススメします。
「不動産会社が嫌がっているが、そういうものか？」
→ 残念ながら、嫌がる業者は少なくありません。ただ、そういうものとは言えないです。
住宅購入に際してホームインスペクションを利用し、安心を得たい人にとっては、この結論だけを見てもわかりづらいですよね。
そこで、ホームインスペクションを購入前に利用することをお勧めする理由や不動産会社が嫌がる理由について詳しく解説します。また、本来なら拒否することがおかしいことも解説します。
住宅購入に際してホームインスペクション（住宅診断）の依頼を検討している人に役立つ内容となっていますので、ご覧ください。
ホームインスペクションとは？
初めて住宅購入する人にとっては、ホームインスペクションという言葉が耳慣れないことでしょう。ホームインスペクションとは、住宅診断とも言われていますが、他にも建物状況調査などとも呼ばれることがあります。
簡潔にいえば、ホームインスペクションとは、住宅の建物について施工不具合や劣化状態の有無・内容を把握するための建物の調査です。
新築住宅ならば施工不具合を調査し、中古住宅なら劣化状態を調査します。中古住宅でも、新築当時の施工不具合が残っていて見つかることもあります。
住宅の購入判断やリフォーム・メンテナンスなどに活用することができるため、多くの人に利用されるようになりました。今では、中古住宅の売買時には、ホームインスペクションのことを不動産会社から売主や買主へ説明した上で、これを利用するかどうか確認することが義務化されているくらいです。
関連することとして、以下の記事もご参照ください。
購入前のホームインスペクションがオススメな理由
ホームインスペクションを住宅の購入前に利用することをお勧めする理由を解説します。まず、主な理由は以下の４つです。
- 建物の状態を把握してから購入判断できる（購入後の後悔をなくす）
- 大きな施工不具合や致命的な劣化事象があれば、購入を中止できる
- 売主と交渉しやすい
- 一度、落ちついて検討できる
いずれも大事な理由ですが、それぞれについて少し補足しておきます。
建物の状態を把握してから購入判断できる（購入後の後悔をなくす）
ホームインスペクションが施工不具合や劣化状態を確認するものだということは、最初に説明したとおりですが、そのように建物の状態を購入前に把握することで、その建物を購入するかどうか検討することができます。
新築住宅の場合は、見つかった施工不具合を補修して頂くことを売主や施工会社に約束してもらってから、購入することもできます。中古住宅の場合でも売主が不動産会社であれば、著しい劣化などを補修してもらうことができることがあります。
大きな施工不具合や致命的な劣化事象があれば、購入を中止できる
ホームインスペクションをすることで、コスト的、技術的、時間的に補修等の対応が難しい事象が稀に見つかることがあります。また、見つかった事象の重要性や影響から、調査で確認できない範囲が大変心配されることもあります。
そのような場合には、売主に補修を求めるのではなく、購入を中止したいと考える買主もいます。購入前の利用であれば、そのタイミングで購入を中止しても手付金の放棄や違約金を支払い必要もありませんので、買主もどうするか判断しやすいです。
売主と交渉しやすい
ホームインスペクションで見つかった施工不具合や劣化事象について、売主と補修の交渉をする場合、購入前であれば、多くの売主は購入してほしいと考えますから、順調に交渉を進めやすいというメリットがあります。もちろん、新築住宅の施工不具合であれば、購入後、つまり契約後であっても補修しなければならないのですが、抵抗を示す業者もあります。
もちろん、交渉の結果として、相手の対応次第で購入を中止することもできますね。
一度、落ちついて検討できる
住宅を購入するとき、内見して気に入った物件が見つかれば、他の人に先に購入されないかと多少の焦る気持ちが芽生える人は多いです。そこを見透かしたように、不動産業者より「他の人が先に買ってしまう前に早く決断すべき」と言われて、より焦ることもあります。
大きな買い物をするときに、焦ってばかりいては判断を誤り、後悔することもあります。
ホームインスペクションを利用することで、少し時間がかかるものの、落ちついて購入検討するよい機会にもなります。住宅購入はゆっくりしすぎると機会損失になることもありますが、焦りも禁物です。
以上のことから、やはりホームインスペクションは購入前に依頼することをお勧めします。売主などから拒否された場合、やむを得ず購入後に利用することもあり得るかと思いますが、その場合は、引渡し前の利用や入居前（家具等を搬入する前）のタイミングを検討しましょう。
新築住宅も中古住宅も購入前をおすすめ
ホームインスペクションを検討している方から、新築住宅でも購入前に依頼できるのかと聞かれることがあります。新築と中古で違いがあるのかを含めて解説しておきます。
新築住宅のホームインスペクションは購入前でもできる
新築住宅でも購入前にホームインスペクションを実施することはできますし、実際にアネストでも購入前の段階で調査に入っています。完成済みの建売住宅を購入するならば、ぜひ購入前（売買契約前）のご利用を検討してください。
建築中なら調査のタイミングを慎重に調整すべき
建築途中の新築住宅を購入する場合でも、基本的には購入前の利用がおすすめです。その時点で出来上がっていて確認できる範囲だけでもインスペクションしておくとよいでしょう。
しかし、必ずしも購入前がよいとは言えないときもあるため、少し慎重にタイミングを見極める必要があります。
たとえば、完成が間近の状況で、多くの範囲が養生シートなどで覆われていて確認できないことがあるのです。特に、室内側の床のほぼ全面が養生されていて、キッチンやユニットバスなどの設備が置いてあるだけで接続前の状態、さらに建物外部では基礎にも養生シートがあって、、、などということもあるのです。
できれば、建物内外の最新の様子を写真撮影してホームインスペクション業者に見てもらったうえで、利用するタイミングを相談するとよいでしょう。
中古住宅は購入前に依頼しやすい
中古住宅を購入するのであれば、購入前（売買契約前）に依頼しやすいです。冒頭の「ホームインスペクションとは」でも「中古住宅の売買時には、ホームインスペクションのことを不動産会社から売主や買主へ説明した上で、これを利用するかどうか確認することが義務化されているくらいです。」と書きましたように、不動産会社には説明義務があるくらいですから、依頼しやすいのです。
ただし、不動産会社やその担当者によっては、そういかないこともありますので、この次に解説します。
不動産会社が購入前のホームインスペクションを嫌がる理由
住宅の買主にとっては、購入判断の参考にしたり、不具合等の補修を要請したりするために有意義なホームインスペクションですが、不動産会社の立場ではやってもらいたくないと考える理由があります（会社や担当者によって考えは異なります）。
不動産会社がホームインスペクションを嫌がる主な理由は以下の３つです。
- 調査結果次第で買ってもらえない可能性がある
- ホームインスペクションをしている間に他の業者が売ってしまう可能性がある
- 手配するのが面倒
調査結果次第で買ってもらえない可能性がある
「調査結果次第で買ってもらえない可能性がある」は、本当に身勝手な話ですね。
実際に重大な欠陥や著しい劣化がいくつも見つかれば、購入を中止したいと考えるのは自然なことですし、必要な判断だとも言えるでしょう。
自社のお客様が大きな買い物をする際に大事なことをしようとしているにも関わらず、自己都合で身勝手なことを考えて嫌がったり、拒否したりするようでは、信頼しづらくなります。
ホームインスペクションをしている間に他の業者が売ってしまう可能性がある
不動産会社としては、自社で売って利益を得たい（仲介手数料を得たい）と考えるますし、営業マンなら歩合給を得たいと考えますから、他の業者が売ることはリスクだととらえる人も少なくありません。
他の業者が売ってしまうことは、実は買主にとってもデメリットです。ホームインスペクションを依頼しようとするとき、多くの人は購入することを前向きに考えていますから、他の人が先に購入してしまうのはできれば避けたいものです。
不動産会社の考え方がどうなのかという面はありますが、利害は一致しています。
買主の立場としては、できる限り急いでホームインスペクションを実施しておきたいところです。
手配するのが面倒
ホームインスペクションを買主が希望したとき、買主が自らインスペクション業者を探して依頼するとしても、売主の了解を得たり、日程調整したりといった手間が不動産会社にかかることになります。
大事な住宅購入のためですから、積極的に協力してほしいところですが、そう考えない営業マンもいるわけです。
不動産会社としては、ここに上げた3つのことを考えて、総合的な判断として非協力的になったり、嫌がったりすることがあるのです。
本来なら不動産会社が拒否するのはおかしい
買主は、不動産会社にとっては大事なお客様です。ですから、その買主が大事な判断をするためにホームインスペクションをするというならば、積極的に協力するのが筋だと思いませんか？
もちろん、積極的に協力してくれる不動産会社や担当者もたくさんいますが、一方で嫌がったり拒否したりする業者がいるのも事実です。本来ならば、これはおかしなことです。
お客様へ売る住宅なのに自信がないのか？（新築住宅の場合）
新築住宅の売主が拒否している場合で考えましょう。
自社の物件に対してホームインスペクションを実施されたくないというのは、一昔前ならまだ理解できます。こういうサービスがほとんどなかったときなら、何を調査するかわからないし、問題ないことまで無理やり指摘されたり、非常に細かなことまで重箱の隅を突くようなことを言われたりするのではないかという不安が不動産会社や建築会社にもありました。
しかし、今では住宅購入者がホームインスペクションを依頼すること自体が当たり前のことになっているわけです。この状況下で拒否するのであれば、自社物件に自信がないかと思ってしまうのも自然なことです。
ただし、売主ではなく、不動産仲介業者が勝手に拒否している事例も少なくないので、そこは見極めたいところです。
宅建業法でホームインスペクションの説明を義務化していて事実上、拒否は不可（中古住宅の場合）
中古住宅では、不動産仲介業者が勝手に拒否することはできません。むしろ、ホームインスペクションというものを売主や買主に対して説明して、利用の希望があるか確認しなければならないのです。このことは、宅建業法の改正により規定されていることです（２０１８年４月に施行された）。
売主は、拒否することができるのですが、不動産仲介業者の一存で拒否することはできないのです。
参照
以上のとおり、ホームインスペクションを購入前に利用することをおすすめする理由や不動産会社が嫌がる理由などを解説してきましたが、いかがでしょうか。
何となく想像していたとおりかな、という感想をお持ちの方も多いと思います。
住宅の売買に関わるそれぞれの立場で利害や思惑が一致しないこともあるため、本来なら購入前に実施すべきホームインスペクションを思うようにできないこともありえますが、不動産会社のペースに簡単に載せられることなく、しっかり交渉していく気持ちも大事だと言えるでしょう。
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執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
