住宅購入に関する売主の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）

住宅購入に必要な基礎知識の１つに売主の契約不適合責任というものがあります。契約不適合責任は、以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正により契約不適合責任に変わったものです。

今でも、契約不適合責任のことを瑕疵担保責任と言っている不動産業者の話も耳にしますが、呼称が変わっただけではなく、内容も変わっているので注意したいところです。

この契約不適合責任については、住宅を購入した後に重要な問題となることがあるのですが、購入前によく理解しておく必要があります。

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住宅売買における売主の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは
売主の契約不適合責任と住宅診断（ホームインスペクション）の関係

住宅売買における売主の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは

売主の契約不適合責任という言葉の意味を理解しておく必要があります。契約不適合とは、目的物がその種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないことをいいます。

「契約の内容に適合しないこと」がわかりづらいかもしれませんが、住宅の売買で言えば、例えば、「契約したとおりに建築されていない部分がある」「施工不具合がある」「構造的に大事な部分に著しい欠陥がある」といったことなどが想定されます。

「契約の内容に適合しないこと」があれば、売主が負う責任を負うということであり、住宅の売買においては、買主が売主に補修や損害賠償、代金減額などを求めることができます。

住宅の売買においては、この責任の期間が新築と中古で異なりますが、これについても説明します。

新築住宅の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）

新築の建売住宅を購入する場合、売主は不動産会社です。この不動産会社（売主）は買主に対して契約不適合責任を負います。契約不適合責任を負う期間は民法では買主が知ってから1年となっておりますが、契約によって「引渡しから2年以上の期間」と定めることが認められています。

1年のところを2年以上としているので、買主に有利な内容だと誤解する人もいますが、実はそうではありません。

民法では、買主が知ってから1年ですから、契約して引渡しを受けてから5年後に瑕疵を知れば、それから1年（つまり引渡しから6年）となります。しかし、引渡しから2年であればこれより短い期間となります。

売主としては、瑕疵が発見された（買主が知った）ときから1年であれば、いつになっても瑕疵担保責任を負わなければならないような状況になることから、このような特約が認められることになっています。ちなみに、引渡しから2年以上であれば何年でもよいのですが、ほぼ全ての取引において下限の2年が契約書に明記されています。