中古住宅を購入してから、入居するまでの間に、内装や設備などのリフォームをする買主は多いです。また、一部の壁を解体・移動するようなリノベーションをする買主も少なくありません。
一方で、購入する前に専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を依頼する買主も多いわけですが、購入後にリフォームすることが前提の買主にとって、「どのタイミングで住宅診断（ホームインスペクション）を依頼すべきか？」という悩みがあるようです。
今回のコラムでは、この悩みについてケース分けしつつ対応案をアドバイスしたいと思います。
内装材（壁・天井のクロス）の張替えリフォームだけのとき
中古住宅を購入後に行うリフォームとして最も多いのは、壁や天井のクロスの張替えです。汚れたり傷んだりしたクロスを張り替えるだけでも見た目の印象は大きく変わりますし、コストもさほど大きくないことから、リフォームする人は多いです。
こういった内装材（壁・天井のクロス）の張り替えだけを考えているのであれば、迷うほどのことはありません。その物件を購入する前に住宅診断（ホームインスペクション）を依頼しておきましょう。
クロスのひび割れが指摘されても意味がないと考える人もいるかもしれませんが、他の症状との関係次第では、クロスだけの問題ではない可能性もあるため、診断してもらってアドバイスを得ておくことが望ましいです。
床材（フローリング）の張替えリフォームをするとき
築浅の住宅では床材（フローリング）の張替えリフォームをする人は少ないですが、ある程度の年数が経過している場合では、床材の痛みが著しく目立つケースも増えるため、張替えする人も少なくありません。
この場合も、購入する前に住宅診断（ホームインスペクション）を依頼しておきましょう。
床材も内装材です。住宅診断ではそういった内装材に出てきた症状を確認していきますが、それは内装だけの音大を探しているわけではありません。下地材や構造的な問題がないかも可能な範囲で探っているわけですので、内装を張り替えるからといって診断する意味がないということではありません。
つまり、壁・天井・床の内装材だけの張替えリフォームなら、中古住宅購入前の住宅診断がお勧めということです。
外装材（外壁等）のリフォームをするとき
購入後に外壁を塗装し直すので、外壁は調査しなくてよいという声を聞くことがあります。しかし、現場で診断して話を聞いてみる限り、下地材の補修からすべきときもあるのに、表面の塗装だけをしようとしているケースもあり、対応方法を適切に判断してほしいと思うことがあります。
逆に、外壁材の継ぎ目やサッシなどの開口部周りなどの状態を確認してみると、見た目の古さのわりに状態が悪くなくて、まだリフォームを急ぐ時期ではないこともあります。
そういう意味では、考えているリフォームの必要性や緊急性について適切に判断していくためにも、外装材のリフォームを予定していても、購入前の住宅診断は必要だと言えるでしょう。
キッチン・トイレ・ユニットバスの交換をするとき
キッチン、トイレ、ユニットバス、そして洗面化粧台などの水回り設備が古い場合などには、これらの設備を交換リフォームしようと考えるケースもあります。この場合、水回り設備について排水テストなどをすることに大きな意味はないとも言えます。
しかし、排水テストをすると、床下の設備配管から漏水するといった不具合が見つかることもあるため、水回り設備を交換するにしても、一応は排水テストもしておく方がより良いと言えます。
リフォーム規模・範囲が大きく、配管も全て交換するというケースでは、排水テストはほとんど意味がないとも言えます。
住宅診断（ホームインスペクション）では、当然のことながら、水回り設備以外の確認項目が多いことから、キッチン・トイレ・ユニットバス・洗面化粧台を交換予定であっても依頼しておくことをお勧めします。
大規模リノベーションをするとき
中古住宅を購入後、床・壁・天井の全て、もしくはその大半を解体撤去し、再構築するようなリフォーム工事を行う人もいます。築年数が相当経過した古い住宅で見られることが多いですが、間取り変更を伴うこのようなリフォームをリノベーションということも一般的になりました。
この場合、どのタイミングで住宅診断（ホームインスペクション）を依頼すべきは少し悩ましいところはあります。
購入前に外壁や基礎、そして床下や屋根裏についてはぜひ診断しておくべきですが、床下や屋根裏の点検口がない場合には、建物内部では解体してしまう床・壁・天井の確認に留まってしまい、調査意義が薄れてしまいます。
既存の床や壁の傾斜具合や壁・天井などの雨漏り跡などの症状を確認することは、隠れて見られない範囲にも問題がありうるとのリスクを知ることにつながる可能性があり、調査意義がないわけではないですが、費用対効果という意味で迷うところでしょうか。
状況次第では、外壁や基礎周りだけの部分的なインスペクションも検討したいところですが、国土交通省の告示ではインスペクションの調査範囲の最低ラインを規定していることもあるので、ホームインスペクション会社と相談するとよいでしょう。
1つ言えることは、購入前に調査できる範囲で調査しておき、大きな不具合等の問題がないか確認し、なおかつ、リフォームのために解体したタイミングで、それまで隠れて見られなかった範囲を再調査する形がお勧めということです。
購入前に可能な範囲でリスクを抑える努力をし、リフォーム時にさらに深いところまで確認するということです。ただし、複数回の依頼となれば、それだけ費用もかかることから予算も含めて考慮してください。
中古住宅の購入とリフォームは、多くの買主にとってかかわりのあることですから、このコラムのない陽を1つの参考として検討してください。
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執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
