中古住宅を購入しようとしたとき、その物件の売主が売却に際して既存住宅売買かし保険の検査を実施済みで保険に加入できる状況であることがあります。これは、瑕疵保険付き物件などとして売りに出ている物件のことです。
買主にしてみれば、自分で当該保険の検査をする必要がないことからメリットがありますし、保険がついている安心感もあります。ただ、ここで１つ疑問に思うこともあるようで、何度も買主から相談されることがあります。
「既存住宅売買かし保険付きの物件なので、ホームインスペクション（住宅診断）する必要はないですか？」
「不動産業者から、かし保険付き物件だから住宅診断は意味がないと言われたが本当か？」
こういったご相談です。先に答えを言えば「ノー」なのですが、その理由を解説しておきます。中古住宅の買主が、不動産業者が言うままに取引を進めて後から後悔するケースが続出していますので、注意してください。ちなみに、不動産業者は悪意があって言っているとは限らず、実態を知らずに誤った説明をしていることも非常に多いです（おそらく後者の方が多い）。
既存住宅売買瑕疵保険と建物状況調査の関係
既存住宅売買かし保険付き物件ならホームインスペクション（住宅診断）が不要かどうかを知るため、最初に知っておきたいのは、既存住宅売買かし保険と建物状況調査の関係です。
建物状況調査とは、2018年4月以降に不動産業者が売主や買主に対して説明することが義務付けられたインスペクションの一種で、国交省の示す既存住宅状況調査方法基準に基づく調査のことです。
ちょっとややこしいですよね。
既存住宅瑕疵保険の検査内容は建物状況調査と同等程度
不動産業者から瑕疵保険付き物件だと説明を受けたということは、瑕疵保険の検査を実行してその基準に適合した物件ということですから、安心材料の１つになります。
この瑕疵保険の検査内容は、前述した建物状況調査の内容とほぼ一致しているものです。検査員によって、多少の差がでることはあるものの、基本的には見ている項目は同等のものです。
建物状況調査の検査内容は簡易的で買主には不足する調査内容
建物状況調査の検査内容は、国交省の示す既存住宅状況調査方法基準に基づいておりますが、この基準が対象としている調査項目・範囲は限定的です。
たとえば、快適に暮らしていくために、そしてエネルギー効率に関係ある断熱材の状況は何も見てもらえません。
床下換気口（または基礎パッキン）は床下環境、つまり将来の白蟻リスクや土台などの腐食・カビにも関係するものですが、これも見てくれていません。こういった項目は買主ならば調査してもらって、結果を把握しておきたいですが、建物状況調査（≒瑕疵保険の検査）では調査していないのです。
既存住宅瑕疵保険の対象となる事故は限定的
購入後に瑕疵が見つかって既存住宅かし保険の保険金を請求できる（正確には保証者へ保証の履行を求めるのですが、複雑になるので説明を省略します）事故は、耐力上主要な部分の瑕疵や雨漏りに限られます（特約を付ければ配管も）。
それ以外に生じる補修費用は対象になりませんから、買主は自己責任で確認しておかなければならないのです。
既存住宅かし保険付きでもホームインスペクション（住宅診断）をオススメ
既存住宅かし保険付き中古住宅であっても、買主はホームインスペクション（住宅診断）を実施した方がよいと考えるのですが、その理由を以下にまとめます。
- 既存住宅かし保険の検査内容は簡易的・限定的なもの
- 既存住宅かし保険の対象ではない瑕疵・不具合も多い
不動産業者が売主や買主に斡旋するインスペクションの多くは、建物状況調査の最低ラインのみを抑えたもので、買主が求めるべき調査としては不足していることも理解して、自分で探してきた買主向けのサービスを利用するよう注意しましょう。
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執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
