中古住宅を購入しようとしている人から、「不動産業者が、検査済証の無い物件だと言っているが、それでもホームインスペクションすることはできるか？」「検査済証のある家だけが住宅診断できるのか？」と相談されることがあります。
検査済証がどういうものかを知らなくても、その名称から、大事な書類がない住宅でも大丈夫かと心配するのは無理もないことでしょう。
そこで、検査済証がどういうものであるのか、また、検査済証が無い住宅でホームインスペクション（住宅診断）する意味があるのかを解説しますので、依頼の際に参考にしてください。
検査済証の無い住宅が多い
最初に検査済証の基礎知識を説明します。
検査済証とは？
建築基準法では、建築物を建てる前にこういう建物を建てますよという建築確認申請をして、その確認を得なければならないこととされています。さらに、建築の途中に中間検査を受け（物件によっては無いこともある）、完成時には完了検査を受けなくてはいけません。
検査済証とは、この完了検査を受けて合格したときに発行される書面です。
つまり、検査済証があれば、建築基準法に則って建築したことを確認できるわけですね。但し、建築確認申請をした当時の基準で建築したということを理解しておきましょう。建築基準上は何度も改正を重ねており、昔と今とではないように大きな相違があるからです。
完了検査も中間検査も簡易的な確認
少し誤解されがちなことですが、建築基準法に則り行っている完了検査や中間検査は、現場において短時間（５～１５分程度）で行う簡易的な確認であって施工不具合を防ぐには、これだけでは不十分です。ですから、検査済証がある物件だからといって安心してよいというわけではありません。
不動産業者からは、「検査済証があるので大丈夫です」と言われることもありますが、それは事実ではありませんので注意してください。もちろん、無いよりはある方がよいですが。
２０００年頃まで完了検査を受けない住宅が多かった
ところで、冒頭に書いた「不動産業者が、検査済証の無い物件だと言っているが、それでもホームインスペクションすることはできるか？」ですが、本当に検査済証の無い住宅が存在するものかと不思議に思う人もいることでしょう。
実は、家探しをしていると、不動産業者から積極的に説明されることは少ないですが、検査済証が無い住宅というのは非常に多いです。
所有者が紛失してしまったので無いというケースもありますが、そもそも完成時に取得していないことが多いのです。つまり、完了検査を受けていないわけです。完了検査を受けることは義務ですから、それをしていないということは違反住宅ということですね。
大都市の街なかでは、敷地面積が２０坪以下の狭小住宅が多く見られますが、２０００年頃までのそういった住宅では検査済証の無い中古住宅が多いです。このころは、役所の対応も緩くて見逃されていた事情があり、住宅を供給する会社にも役所にも責任があると言えるでしょう。
検査済証がなくてもホームインスペクションはできる
それでは、次に検査済証が無くてもホームインスペクションをできるのかという疑問についてですが、結論から言えば可能です。中古住宅では、検査済証のない物件に関してインスペクションに入っているケースは非常に多いです。
ホームインスペクションは建物の現況を検査するもの
ホームインスペクション（住宅診断）は、建物の現在の状況を診断するサービスです。著しい劣化箇所などがあれば、それを依頼者へ報告します。
そのなかで、耐震性に関わる書類がある場合は、それを確認して新耐震基準で建築されたものかどうか書類確認するのですが、検査済証があればこれでこの確認をします。検査済証が無ければ別の書類で確認します。ただ、別の書類も何もない場合には耐震性に関わる確認はできないこととなります。
ちなみに、この確認ができれば安心というものではなく、確認した結果、新耐震基準の建物ではないと判断されれば、マイナス要素だと言えますね。
ホームインスペクションは建物プランの安全性を確認しない
ホームインスペクション（住宅診断）では、建物プランの安全性や耐震性を確認するものではありません。前述したように、劣化状況を確認することを目的としています。
診断するなかで、新築当時の施工ミスが見つかることも多いので、アネストではそういった箇所が見つかれば依頼者に報告しています（これをしていない業者も多いので要注意）。
耐震性が心配なら耐震診断を検討する
建物プランの安全性・耐震性が心配なら、ホームインスペクションと一緒に耐震診断も依頼を検討するとよいでしょう。耐震診断とホームインスペクションは別物ですから混同しないように注意が必要です。
耐震診断は、その名の通り建物の耐震性を確認するサービスです。たとえば、柱や筋交いの位置、耐震性に関係ある個所の劣化状況などを確認して、専用のプログラムで耐震性を求めるものです。
但し、基本的には設計図がないと耐震診断を進めるのは難しいです。設計図で、柱や筋交いの位置などを確認する必要があるからです。これらを確認できる設計図が残されていない中古住宅は多いですから、耐震性の確認が難しい場合もあるでしょう。
耐震診断については「木造住宅の耐震診断の基礎知識と費用・料金」や「耐震診断の依頼の流れと図面無し物件への対応や注意点」も参考になるので興味があれば読んでおいてください。
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執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
