新築一戸建て住宅を購入するときや、建築するとき、第三者の専門家による住宅検査を依頼することが多くなりましたが、多くの人にとって初めて利用する検査であり、且つ、不動産会社やハウスメーカーの担当者から聞く情報とＷＥＢサイトなどで見た情報に食い違いがあることも多くて、どう判断すべき迷う人が多いです。
新築住宅の買主や施主の立場で、住宅検査の利用有無などを適切に判断するためには、正しい情報が必要であるのは言うまでもありませんね。
ここでは、初めての住宅検査の利用を検討中の人に役立つ内容として、以下のことを解説しています。
この記事の概要
- 新築向け住宅検査とは何か？
- 第三者検査にもいろいろなものがあること
- 不動産会社やハウスメーカーが言う検査不要が本当か？
- 住宅検査のタイミングと利用手順
- 検査費用の相場と診断内容
- その他に知っておきたい基礎知識
新築住宅向けの住宅検査について必要な情報を網羅して解説しているので、売買契約や建築工事請負契約を締結する前、もしくは契約した後の早い段階で読んでおいてください。
新築一戸建て向け住宅検査とは？
新築一戸建て住宅には、何らかの住宅検査が入ることは、今では常識です。しかし、検査にも種類があり、購入者に本当に役立つものかどうか、どの程度の有効性があるのか理解しておく必要がありますので、まずは、ここで住宅検査の基本を解説します。
住宅検査とは施工ミスのチェック
新築住宅において実施される住宅検査とは、一般的には、施工ミスの有無をチェックするもので、建築知識・技術・経験を必要とする専門的サービスです。
たとえば、基礎配筋工事において配筋が設計図通りに施工されているか、断熱材が隙間なく施工されているか、完成時点で床や壁が基準以上に傾いていないかといったことをチェックします。
住宅検査は、必ず、現場を訪問して実施するものです。
建築途中も完成物件も対象になる
住宅検査は、いろいろなシーンにおいて利用されていますが、建築工事の途中でも建物完成後でも利用対象となります。
建築途中の検査では、完成後には隠れてしまって見られない範囲をチェックできるメリットがあり、検査会社としてもお勧めするものです。もちろん、完成済みの建売住宅を購入した人には、完成後の検査利用でも十分に価値があるので利用をお勧めします。
住宅検査の種類と第三者検査機関
住宅検査という言葉は、幅広い意味で利用されているので、住宅購入者にとってはわかりづらい点も少なくないでしょう。代表的な検査業務を簡単に説明します。
建築基準法に基づく建築確認・中間検査・完了検査
住宅を建築する際は、建築基準法に基づいて、自治体の建築主事や国交省が指定している民間の確認検査機関による検査を受ける必要があります。これは、建築確認と中間検査・完了検査に分けられます。
建築確認
建築確認とは、住宅の建築を開始する前に、建築確認申請書（一部の設計図などを含む）を提出して、建築主事や確認検査機関が、建築基準法に基づいているか確認することです。問題があれば、それを訂正して再審査を受けることになります。
無事に確認を終えれば、確認済証が発行されます。注文建築の施主なら、この時点でハウスメーカーから建築確認申請書と確認済証の写しを受け取ることが多いです。建売住宅を購入した人は、これらの書類を完成後・引き渡しのタイミングで受け取ることが多いですが、前もってお願いすれば、早い段階で受け取れることもあります。
中間検査
中間検査は、工事の途中の特定工程に係る工事を終えたタイミングで実施するものです。たとえば、木造住宅なら、構造躯体の金物を設置したくらいのタイミングに行います。ただし、物件によっては中間検査が省略されることもあるので、中間検査があるかどうかは、売主やハウスメーカーに確認してください。
中間検査では、建築確認申請をしたとおりに建築しているか確認するもので、建物面積が100平米の住宅なら、10～20分くらいの所要時間です。このような短時間で構造金物などを全て確認できませんので、部分的に簡単な確認をしている程度だと理解してください。
中間検査に合格すれば、中間検査合格証が発行されます。
完了検査
完了検査は、建物の完成後に実施するものです。工事完了日から4日以内に申請し、その申請日から7日以内に実施することになっています。ただし、どのタイミングを工事完了日と解釈して申請するか曖昧なところもあり、完了検査がいつまでも実施されていない住宅を見かけることもあります。
中間検査と同じく建築確認申請をしたとおりに建築しているか確認するもので、こちらも10～20分くらいの短時間の検査であることが多いです。
無事に完了検査を終えれば、検査済証が発行されます。購入者は、中間検査合格証と一緒に建築会社などから受け取って保管しておきましょう。
住宅性能評価の検査
住宅性能評価制度を利用している住宅の場合、この制度に基づく検査を受ける必要があります。この制度の利用自体が任意ですから、該当しない住宅も多いです。
住宅性能評価は、設計と建設の2段階となっています。
「設計」では提出図面などから耐震性能、バリアフリー性能、省エネルギー性能、耐火性能などの項目について評価します。この評価項目は選択制なので、物件によって対象項目が相違します。
「建設」では、「設計」の評価段階で提出された図面どおりに建築しているか現場検査をしています。この現場検査は、建築基準法に基づく中間検査と同じく短時間で実施されています。
一部の住宅では、「設計」だけ取得しておき、「建設」の評価をしていないこともあるので、注意してください。
フラット３５の検査
住宅購入に際して利用することがある住宅ローンの一種であるフラット３５ですが、これを利用するには、所定の現場検査を受ける必要があります。具体的には、住宅金融支援機構が規定している技術基準に適合しているかどうかチェックするものです。
この検査は、フラット35の融資を受けるための基準に適合しているか確認するものであり、各工程における施工不具合の有無をチェックするものではありません。これも10～20分くらいの短時間の確認です。
住宅瑕疵担保責任保険の検査
新築住宅を建築したり販売したりするとき、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって、売主や建築会社が、法務局に供託金（保険金のようなもの）を預けるか、住宅瑕疵担保責任保険に加入することのいずれかが義務づけられています。
後者の住宅瑕疵担保責任保険に加入するケースの方が多いですが、この保険に加入するためには、現場検査を受けなければなりません。よって、多くの住宅においてこの検査が入っていることになります。
この検査のタイミングは、以下のとおりです。
瑕疵保険の検査タイミング
- 基礎配筋検査
- 構造躯体検査
- 防水検査（オプション扱い）
保険加入の要件をクリアしているか確認する検査なのですが、こちらも10～20分くらいの短時間の確認です。
買主が依頼するホームインスペクション（住宅診断）
ここまでに紹介した住宅検査は、法律で義務化されているか、任意の制度や融資のために必要とされているものばかりですが、消費者である住宅購入者や施主が、自ら選んだ第三者検査を利用するケースが増えているので、紹介します。
前述したように、いろいろな検査があるにもかかわらず、欠陥住宅の問題がなくならず、全国の至るところで建築トラブルが多発しています。そこで、2000年以降に登場したのが、主に買主向けに提供される住宅検査です。
これは、ホームインスペクションや住宅診断と呼ばれていることも多いです。
依頼者と検査会社が取り決めたタイミングと回数の検査を行うもので、各検査に1時間以上の時間をかけてしっかり検査するサービスです。他の検査と違って、検査結果の詳細を検査会社から報告してもらえたり、不安な点を質問したりできる点で大きな違いがあります。
新築だけでなく中古住宅にも所有する自宅の点検にも利用される
住宅検査は、新築住宅を購入するときだけではなく、中古住宅を購入するときにも利用されています、また、既に所有している住宅や相続物件、アパートの売買時などにも幅広く利用されています。住宅検査会社によって対応範囲の違いがあるので、必要に応じて問い合わせてみるとよいでしょう。
また、第三者ではないですが、ハウスメーカー・建築会社は、社内検査もしていることがあります。特に大手ハウスメーカーでは、社内検査制度を明確化していることもあります。
第三者検査機関は信用できるか？買主による住宅検査は必要ないか？
「ハウスメーカーや不動産会社が委託している第三者検査機関の検査を信用できるのか？」「買主側でも住宅検査を入れるべきなのか？」と迷う人もいますが、住宅業界の現実を知らないと情報が錯そうしていて判断しづらいですよね。この点を解説します。
不動産会社やハウスメーカーが検査は必要ないと言うことがある
不動産会社やハウスメーカーに対して、買主側で第三者の住宅検査を入れたいと申し出たとき、営業担当者から、「こちらで第三者検査機関を入れているので、買主側で入れる必要はない」「二重検査にになって費用がもったいない」などと否定的なことを言われることがあり、住宅検査を買主が入れる必要がないのか、実は入れる方がよいのか迷う人は多いです。
ハウスメーカーなどは、買主側が依頼する住宅検査（建築途中のホームインスペクション）が入ることによって、手間が増えることや施工ミスが見つかることを懸念して、嫌がることがあります。そのために、前述のように拒否反応を示すことがあるのです。
簡単な形式だけの検査が多い
ハウスメーカーなどが「こちらで第三者検査機関を入れている」というのは、事実でしょう。実際に、建築基準法、住宅瑕疵担保責任保険や住宅性能評価などの検査を入れている住宅は多いです。
しかし、「新築一戸建て向け住宅検査とは？」でも説明したように、それらの検査は短時間で各基準・要件と照合して問題ないかチェックするものであり、買主側の立場で施工ミスの有無をチェックしているとは言い難いものです。
形式的で簡易的な検査内容になっていると認識しておいてよいでしょう。
買主が依頼するホームインスペクションのメリット
買主（注文住宅なら施主）が依頼するホームインスペクションでは、各検査にかける所要時間も長く、広範囲に確認しており、施工ミスを減らす効果が他の検査より高いと言えます。
買主がこれを依頼するメリットとしては以下が挙げられます。
インスペクションのメリット
- 施工ミスによる被害を減らせる
- 安心できる
- 分からないことを質問・相談できる（内容による）
売主やハウスメーカーが委託する検査機関の指摘漏れ事例
買主側の依頼により、建築途中のホームインスペクションを行っていると様々な施工不具合を発見します。そのなかには、売主やハウスメーカーが委託した第三者検査機関が指摘すべきだったのに指摘漏れとなっていたものや、そもそも確認対象となっていないことがあります。その事例の一部を紹介します。
基礎配筋検査で、コンクリートと木材の破片が残っていた。
ホールダウン金物が筋違いの位置に干渉する状況だった。
筋交い金物が設計より低い仕様のものになっていた。
外壁の防水シートに破れた箇所があった。
断熱材の未施工部分があった。
基礎のかぶり厚が不足していた。
土台のアンカーボルトの位置がずれていた。
基礎配筋の補強筋の定着長さが不足していた。
以上のように、建築現場ではいくつもの指摘事例が上がります。これらを防ぐには、買主側でホームインスペクションを入れる必要があると言えます。
住宅検査のタイミングと依頼手順
買主が自分で選んだ住宅検査会社にホームインスペクションを依頼する場合、どのタイミングで検査依頼するとよいのでしょうか。また、初めての依頼であれば、依頼手順もわかりづらいでしょう。
建築途中に検査依頼するタイミング
新築住宅の着工から完成までの間、つまり建築途中に検査依頼するタイミングを構造でわけて紹介します。
木造の場合
- 掘り方（遣り方）の検査
- 基礎配筋検査
- 基礎立上りの型枠検査
- 基礎コンクリート打設時の検査
- 基礎コンクリートの仕上り土台敷きの検査
- 構造躯体（柱梁筋交い金物等）の検査
- 防水工事（外壁の防水シート等）の検査
- 断熱工事（主に外壁面）の検査
- 足場解体前の検査
- 下地材等の検査
- 竣工検査
鉄骨造の場合
- 掘り方（遣り方）の検査
- 基礎配筋検査（フーチング）
- 基礎配筋検査（地中梁）
- 基礎コンクリート打設時の検査
- 基礎コンクリートの仕上りの検査
- 構造躯体（柱大梁小梁床デッキプレート）の検査
- 土間コンクリート立上り基礎の仕上りの検査 ＜1階に車庫がある場合などに対象＞
- ALC 外壁等の検査 ＜ALC 仕様の場合のみ対象＞
- 防水工事の検査（外壁の防水シート等）
- 耐火構造の検査 ＜耐火構造の場合のみ対象＞
- 断熱工事（主に外壁面）の検査
- 足場解体前の検査
- 下地材等の検査
- 竣工検査
鉄筋コンクリート造の場合
- 掘り方（遣り方）の検査
- 基礎配筋検査
- １階柱及び壁の配筋検査
- ２階梁及び２階床（スラブ）の配筋検査
- ２階柱及び壁の配筋検査
- ３階梁及び３階床（スラブ）の配筋検査
- ３階柱及び壁の配筋検査
- Ｒ階梁及びＲ階床（スラブ）の配筋検査
- コンクリート打設時の検査
- 屋根防水の検査
- コンクリートの仕上りの検査
- サッシ廻り及び外壁面の防水の検査
- 足場解体前の検査
- 断熱工事（主に外壁面）の検査
- 下地材等の検査
- 竣工検査
なお、大手ハウスメーカーが採用している軽量鉄骨造、プレハブ住宅などと呼ばれている住宅では、それぞれの工程等に応じて検査の組み立てを考える必要があります。
検査タイミングは、建物の規模や工程などの条件次第で異なりますので、上に挙げたのは代表的なものだと理解しておいてください。
完成物件に依頼するタイミング
新築住宅の完成物件に対してホームインスペクションを依頼するタイミングは、以下の2つです。
完成済みの建売住宅を買う場合
売買契約の前
契約済みで完成済みの新築住宅の場合
引き渡し前
まだ契約前ならその時点で、既に契約後なら引渡し前に利用しようということですね。
依頼手順
第三者の住宅検査を依頼する場合、以下の概ね以下の手順で進めることになります。
- 売主や建築会社に住宅検査を入れることを通知し、承諾を得る
- 住宅検査会社に問合せ（見積りや対応日程の確認など）
- 住宅検査の申し込み
- 設計図などの必要書類を提出
- 検査開始
建築途中の検査を複数回にわたって依頼する場合は、最初にまとまった回数（例：8回など）を依頼することもあれば、1回ずつ追加依頼する場合もあります。検査会社と相談して進めていきましょう。
住宅検査の費用と診断内容
住宅検査を利用するには費用がかかります。ここでは、その費用の相場と現地で診断する調査内容について紹介します。
住宅検査の費用相場
住宅検査に必要な費用は、対象物件の条件（所在地・規模・構造工法など）と検査回数によって、大きな差異がありますので、個別に住宅検査会社へ見積り依頼して確認するしか方法がありませんが、凡その相場を紹介しておきます。
| 建築途中の検査 | ４～8万円/回 |
| 完成物件の検査 | ５～14万円 |
以上が一般的に想定される相場です。
建築途中の検査については、1回あたりの金額ですので、回数が増やすと50万円以上の見積りとなることもよくあります。依頼する前に検査にかける予算についても考えておくとよいでしょう。
診断内容
住宅検査の診断内容（調査内容）は、検査時に目視できる範囲が対象です。
完成物件であれば、建物の基礎・外壁・軒・屋根・床・壁・天井・設備・建具・床下・屋根裏（小屋裏）です。外構（カーポートやフェンス等）は調査対象とする会社としていない会社があります。屋根は、その形状等によってはほとんど確認できないことも多いです。
建築途中の物件であれば、依頼した検査項目を診てもらうことになりますが、その項目は「建築途中に検査依頼するタイミング」で紹介しているとおりですので、そちらで確認してください。
診断内容に関する注意点としては、耐震診断（耐震性の判定）は住宅検査に含まれていないこと、外壁内の断熱や防水の確認は建築中の検査でないとできないこと、完成後では配管の確認範囲が限定的であることです。
また、シロアリ検査を希望する人がいますが、新築時点でシロアリ被害に合っている可能性は極めて低いので、意味がないことと、建築中の検査を依頼すれば、防蟻剤の施工有無を確認できることがあることを知っておいてください。
検査依頼前に知っておきたい基礎知識・注意点
買主が自分で住宅検査（ホームインスペクション）を依頼するのであれば、依頼する前に知っておきたい基礎知識や注意点を紹介します。
住宅検査会社の選び方
住宅検査会社はたくさんありますが、大事な要素の１つは第三者性ですから、そこを重点的にチェックしましょう。
- 建築・不動産会社の関連会社ではないか
- 建築（リフォームを含む）・不動産業を兼業していないか
この2点の確認は大事です。自ら第三者だ、中立だと称していても、利害の対立が生まれやすい業種を兼業しているようでは、何かあった時に信頼性に疑問を感じて、依頼したことを後悔することもあるでしょう。
また、次に紹介する資格も大事です。
検査員の資格を確認すべき
住宅検査を現場で実施する担当者の資格を確認してください。建築士の資格は必須だと考えてよいでしょう。
建築士にもランクがあり、一級建築士・二級建築士・木造建築士と種類があります。資格だけで能力が決まるわけではないですが、もっとも経験豊富な人が多い一級建築士に担当してもらうのがベストです。二級建築士などでも十分に適性のある人はいますし、一級建築士でも適性の無い人はいますが、確率を考えれば一級がお勧めですし、一級より二級を優先すべき理由がありません。
口コミに影響されすぎないように注意
住宅検査に限ったことではなく、飲食店を利用するときや何かの商品を買うときにもネット上の口コミを参考にする人も多いですね。最近では、Googlemap上の口コミを参考にする人が多いようです。そういった口コミサイトには有益な情報もありますが、事実無根や大袈裟に表現した情報が入り乱れているのは言うまでもありません。
また、割引などを条件としてよい評価を付けてもらう事業者側の問題もあります。
参考になる部分があるものの、虚偽や作為的なものも含まれることを前提として、あまり過敏に影響されすぎないように注意しましょう。これは、住宅を販売・建築する不動産会社やハウスメーカーの口コミについても同じことが言えます。
住宅検査に関して、その基本的な知識からいろいろな検査の種類があること、買主側の検査の必要性、費用や診断内容のことなどを幅広く紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
検査についてわからないことがあれば、検査会社に相談するとよいでしょう。
執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
