これから中古住宅を買う人であれば知っておくべき知識の１つに、既存住宅状況調査があります。これは、住宅診断（ホームインスペクション）に関係が深いことで、中古住宅購入に際して大事なことですから、購入してから知らなくて失敗したということがないように、ここで学んでおいてください。
既存住宅状況調査の基礎知識
既存住宅状況調査について、その基礎知識と言えることと調査方法を解説しますが、まずは基礎知識から説明します。
建物状況調査とは？
２０１８年４月以降に中古住宅を売買する際には、不動産業者が買主や売主に対して建物状況調査をするかどうか確認すべきことが義務付けられました（宅地建物取引業法の改正）。建物状況調査とは、この法律のなかで使用されている言葉ですが、要は住宅診断（ホームインスペクション）のことです。
つまり、中古住宅を購入する前に不動産会社から「住宅診断（ホームインスペクション）を利用しますか？」と聞かれるわけです。ちなみに、既に住宅診断を実施済みであればその旨が説明されることになります。
既存住宅状況調査とは？
一方で既存住宅状況調査という言葉があり、これは国交省告示である「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」において「構造耐力上主要な部分等の状況の調査」とされており、その調査内容は同じく国交省告示である「既存住宅状況調査方法基準」において規定されています。
前述の建物状況調査は、この既存住宅状況調査を実施することで事足りるものですが、その調査方法は既存住宅状況調査方法基準で確認することとなります（後述する）。
既存住宅状況調査技術者
既存住宅状況調査を適正に実施するために既存住宅状況調査技術者を育てることになり、既存住宅状況調査技術者講習というものが実施されています。そして、この講習を修了した建築士が、この既存住宅状況調査技術者として調査することになります。
最近は、徐々に既存住宅売買瑕疵保険への加入を希望する人も増えていますが、既存住宅状況調査技術者はそのための検査にも対応しています。この保険のための検査は、本来なら検査会社と保険会社による２重検査が必要ですが、既存住宅状況調査技術者であれば保険会社の検査を省くことができるため、費用と時間を抑制できる点が依頼者にとってのメリットになります。
既存住宅とは？
ここまでに何度も出てくる既存住宅という言葉ですが、これにも定義があり以下のようになっています。
- 新築後、人が一度でも居住したことのある住宅
- 新築後、誰も居住していなくても完成から１年を経過した住宅
誰かが１度でも居住すれば、築１年未満であっても既存住宅となり、誰かが居住したことがなくても築１年を経過したものも既存住宅となるわけです。完成後１年を経過して売れ残っている住宅も既存住宅となることを覚えておきましょう。
既存住宅状況調査の対象と調査方法
次に、既存住宅状況調査の対象や調査方法について説明します。これは、前述した「既存住宅状況調査方法基準」において規定されているのですが、その要点をここで挙げておきます。
既存住宅状況調査の対象は３点
既存住宅状況調査の対象とされているのは、大きくわけて以下の３点です。
- 構造耐力上主要な部分
- 雨漏りの防止に関する部分
- 耐震性に関する書類の確認
構造耐力上主要な部分とは、基礎や壁、柱、小屋組、土台などとされており、雨漏りの防止に関する部分とは外壁や軒裏のシーリング材やサッシ周り、室内壁・天井の雨漏り跡などとされています。これらは、アネストが普段行う住宅診断（ホームインスペクション）に比べれば調査項目を絞ったものとなり、比較するならば簡易的な調査と言えます。
アネストが行う住宅診断（ホームインスペクション）の具体的な調査項目はこちらで確認できます。
調査対象とされている項目でも、住宅によっては存在しない項目もありますから、それは調査対象外となります。これは当然ですね。
また、耐震性に関する書類の確認は、確認済証・検査済証・確認台帳記載事項照明・新築時の建設住宅性能評価書・瑕疵保険の付保証明書などで確認することとされています。
調査方法
調査方法は非破壊で行うものとされており、目視中心の調査です。
足場等を設置することなく、歩行等通常の手段で移動できる範囲で行うものであり、且つ移動させることが困難な家具等で隠れて見えない部分や点検口が無くて調査できない部分は調査しなくてよいことになっています。
これは、これまでに一般的に行われている住宅診断（ホームインスペクション）と同じものです。
結果の報告書
既存住宅状況調査を実施した後には、その結果について報告書を提示することとしておりますが、そのなかには以下の内容を含むこととしています。
- 耐震性に関する書類の確認結果を含む調査結果の概要
- 調査結果の裏付けとなる写真
- 劣化事象等の確認結果を記載したチェックシート等
アネストの住宅診断（ホームインスペクション）では、調査報告書を標準報告書または詳細報告書のいずれかを選べるようになっていますが、標準報告書には写真がないため、この基準に準拠した形にするならば詳細報告書を選択して頂くとよいでしょう。
実際に、ほとんどの人が詳細報告書を選択しています。
アネストの住宅診断（ホームインスペクション）との関連性
調査範囲、方法においてはアネストが行う中古住宅の住宅診断（ホームインスペクション）は、この既存住宅状況調査方法基準に準拠したものとなっていますから、宅地建物取引業法の改正で説明を義務付けられた住宅診断（ホームインスペクション）に対応したものです。
そのうえで、基準以上の項目まで調査しているものですから、購入判断等のためにより効果的なものです。
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執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
