アネストの提供するサービスのなかでも利用者が多い「内覧会立会い・同行（竣工検査・完成検査）」サービスですが、この内覧会（＝引渡し前に行う買主による完成検査のこと）の際に誰が立ち会うべきなのかについて質問や相談を受けることが多いです。売主が立ち会わないとか、建築会社も立ち会わないなど、いろいろな話を聞きます。
一般的な内覧会では、誰が立ち会っているのか、そして良い内覧会には誰が立ち会っているのかについて説明しましょう。
新築一戸建て住宅の内覧会
立ち会う人がどういった人であるかを知る前に、内覧会がどういったものであるかを正確に理解する必要がありますので、まずは内覧会について説明します。
内覧会は引渡し前に施工不良等を指摘する大事な機会
内覧会は、購入した住宅の仕上がり具合（施工品質）をチェックすることと、契約した通りに出来上がっているかを確認するために重要な機会です。
売主や建築会社のなかには、「ちょっと傷や汚れが無いか確認してもらう場」くらいに考えていることもありますが、傷や汚れだけを見て、機能的な問題や構造的な問題を見ないでよいということがありうるでしょうか。また、契約した仕様と異なる（たとえば、キッチンの扉やフローリングのカラーが間違っているといったこと）ことがあれば重大な問題ではないでしょうか。
こういったこと（機能的・構造的な施工不良や仕様の誤り等のチェック）を引渡し前に実施するのが内覧会です。
内覧会は竣工検査・買主検査
内覧会という言葉ではイメージしづらいですが、本来は完成状態を買主（注文住宅ならば施主）が検査する機会です。竣工検査や買主検査、施主検査などと呼ばれる方が内容に合致しています。内覧会とは別の日程で、竣工検査をすることになっているのであればよいですが、そうではないことが一般的ですから、内覧会の際に機能・構造に関する点もしっかりチェックしなければなりません。
内覧会に立ち会うべき人や会社
内覧会のことを理解したところで、立ち会うべき人や会社について説明します。会社、現場によって立ち会う人に違いがありますが、理想的な内覧会の立会い者と一般的な立会い者を知っておくことで、購入した住宅の売主との説明が適切なものかどうか判断できるでしょう。
買主（施主）・売主・建築会社・設計者・仲介業者の全てが立ち会うのが良い内覧会
まずは、内覧会における理想的な立会い者について説明します。それは以下の全ての人たちです。
建売住宅の場合
- 買主
- 売主
- 建築会社（工務店）
- 設計事務所
- 不動産仲介業者
注文住宅の場合
- 施主
- 建築会社（工務店）※ハウスメーカーとも言う
- 設計事務所
以上の通り、建売住宅を購入した場合と注文建築で家を建てた場合では、多少の相違があります。
まず、消費者が買主もしくは施主と変わっていますね。施主とは建築主でもありますが、建物の建築工事を建築会社に発注した人を指しています。建売住宅では、買主は決められた土地と建物を購入した人であり、建築会社に建築工事を発注した人ではないため、施主とは呼びません。
設計事務所は建築会社が兼業していることも多く、自社内で設計している場合は別の会社から立会いに来るわけではありません。自社内の設計者が立ち会うとよいです。
不動産仲介業者は、実際に仲介した不動産会社が存在する場合のみです。仲介ではなく、売主から直接購入した場合は無関係です。
また、建売住宅の場合、その建築会社も売主が兼業していることもあります。不動産会社でありながら、建設業も設計業もしているということはよくあることです。この場合で、且つ販売も仲介に任せず自社で行っている場合は１社のみが立ち会うこともあります。
但し、１社のみであっても、建築・設計・営業のそれぞれの担当者が内覧会に立ち会うことが理想です。
一般的な内覧会で立ち会っている人
次に一般的な内覧会で見られる立会い者について説明します。前述した理想的な内覧会の立会い者が全て揃わないことが多いです（特に建売住宅の場合は全てが揃うことが稀です）。
建売住宅の場合
- 買主
- 売主 又は 建築会社（工務店）
- 不動産仲介業者
注文住宅の場合
- 施主
- 建築会社（工務店）※ハウスメーカーとも言う
- 設計事務所
まず建売から見ていきましょう。売主又は建築会社と述べておりますが、本来は両者が立ち会うべきです。しかし、このいずれかしか立ち会わない現場は多く、しかも立会い者が営業担当者のみである場合には、指摘事項に対する理解度の低さや施工に関するヒアリングにまともに回答できないといった問題が生じます。
営業担当者しか立ち会わない内覧会は、内覧会を軽く考えている証ですから注意しましょう。
ひどい現場であれば、不動産仲介業者のみが立ち会っているケースもあります。大きな売買代金を支払おうとしているのに、その検収の場に売主が顔を見せないというのも驚きですが、それを建築会社に任せるのではなく、仲介業者に任せてしまうといのは更に大きなお驚きです。
こういったケースの場合、不動産仲介業者の担当者が売主に気遣いしすぎていることもあります。買主のことを考えず売主のことばかり考えている担当者には要注意です。
次に注文住宅について見ましょう。大手ハウスメーカーであっても、小さな工務店であっても、さすがに建築会社は立ち会うものです。ただ、大手ハウスメーカーでは下請け業者に任せてしまっていることもあります。
注文住宅はプランの打合せで設計者と会っていることが一般的ですが、その設計者も立ち会うものです。ただ、これも大手では立会いに来ないケースもあります。
内覧会で立ち会ってほしい人
買主の立場から見た場合、内覧会の際に最も立ち会ってほしい人は、現場の施工を理解している人です。現場監督か工事監理者がこれに該当しますが、工事監理者は名ばかりでほとんど現場を見ていない人が多いため、結果的には現場監督ということになることも多いです。
購入前には仲介業者以外は立ち会わないことも多い
ここまで内覧会について述べてきましたが、内覧会は購入した物件における引渡し前に行うチェックの機会ですから、つまり契約後の話です。これに対して、契約する前に住宅診断（ホームインスペクション）を利用するときはどうでしょうか。
契約後に行う内覧会と異なり、契約前の住宅診断（ホームインスペクション）には、営業担当者しか立ち会わないことも非常に多いです。売主や建築会社からみれば、まだ営業段階（購入検討段階）ですから、まだ出番ではないという考え方が一般的です。
施工のわかる人の立会いを求めて対応してもらえることもあるため、聞いてみるとよいですが、拒否されることは多くやむを得ないところでしょう。ただ、こういったときに売主や建築会社の担当者まで立ち会って頂ける会社であるならば、購入後のアフターフォローなども対応が期待できるかもしれませんね。
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執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
