建売住宅を購入するときにホームインスペクション（住宅診断）を依頼すれば、何らかの施工ミスなどの欠陥工事が見つかることがあります。欠陥の内容次第では、購入を中止する人もいれば、きちんと補修工事をしてもらった上で購入する人もいます。
新築といえども、様々な施工ミスなどの不具合が確認されているので、建売住宅の購入時に行うホームインスペクションの重要性が高いと言えます。今回のコラムでは、購入時のことではなく、購入後に買った住宅に欠陥が見つかったときに行うホームインスペクションの調査内容について解説します。
不具合が見つかった後の対応の流れについて知りたい人は、「新築住宅の引渡し後の不具合への対応方法と流れ、注意点」も一緒に読むとよいでしょう。
欠陥住宅のホームインスペクションの目的
購入した住宅に欠陥があるとわかったときの調査目的を整理しておきましょう。深く考えずに調査依頼しても、後から意味がなかった感じることもありうるからです。費用もかかることですから、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼する前に自分自身で目的を考えましょう。
考えられる目的は大きく分けて以下の3点です。
- 不具合の原因調査
- 被害範囲の確認調査
- 他にも不具合が無いか調査
これらの調査目的を少し掘り下げて説明してみます。
不具合の原因調査
自宅の何らかの欠陥や不具合が見つかったとき、多くの人が最初に関心を強めるのは、その問題の原因が何なのか？という点です。見つかった欠陥などの補修工事をするにしても原因を特定せずに適当に対処しても、再発するリスクは非常に高いですし、再発したときには建築会社などから保証期間が切れていると言われてしまうこともあります。
原因とは、見つかった症状が発生した理由です。例えば、1階のサッシの上に染みが出てきたという場合、子の染みは症状の１つです。原因として考えられることは、外壁や屋根などから雨水が浸入したという雨漏りや上階の水周り設備や配管からの漏水があります。
症状と原因は違うわけですね。
リビングの壁や天井にひび割れが生じたとき、このひび割れは症状です。その原因としては、下地材の施工不良や地震などの揺れ、地盤沈下などが考えられます。
このように、見つかった症状の原因を探る調査は必須ですし、必ず目的に入れておく必要があるものです。
被害範囲の確認調査
原因がわかれば、すぐにその対処方法を考えて補修すればよいのかといえば、実はそうでもありません。原因調査と同じくらい、時にはそれ以上に重要になるのが被害範囲の確認です。
たとえば、外壁の仕上げサイディングとサッシの間のコーキングの劣化箇所から雨漏りしたことがわかったとします。このときに、そのシーリングを補修して、室内側の壁クロスを貼り替えただけでは、本当の解決とは言えないことも多いです。
壁の中の見えない箇所で腐食やカビが生じているかもしれないからです。これを放置しておくことの方が怖いとも言えますので、壁の一部を解体してでも被害範囲を確認する作業を前向きに考えましょう。多くの欠陥住宅の調査をしていると、壁内部の問題が見つかることが少なくありませんので、注意が必要な目的だと言えます。
他にも不具合が無いか調査
症状とその原因、そして被害範囲まで確認できれば、それに適切な対応（補修工事内容・工事範囲）を決めて工事に着手します。しかし、第三者の立場で多くの住宅をしている経験上、何か１つか２つの施工ミスが見つかった場合、買主の立場としては、「他の箇所は大丈夫なのだろうか？」と疑問を持つ人が多いことを知っています。
同じ建築会社による工事ですから、他でもミスをしているかもしれない、手抜きしているかもしれないと心配になる気持ちもよくわかります。
そこで、原因調査や被害範囲の確認とあわせて、建物全体を他にも何か不具合などがないかホームインスペクション（住宅診断）をする人は多いです。さらに、専門機材を用いて目視できない範囲まで調査を希望する人も少なくありません。詳細は後述します。
欠陥住宅の調査の具体的な内容
調査の目的を整理したところ、具体的にはどのような調査をするのか可能な範囲で解説していきます。
症状や目的によって調査内容が異なる
原因調査にしても被害範囲の確認調査にしても、見つかっている症状や建物のプラン・仕様によって実際に行う調査内容や進め方は異なるものです。
たとえば、雨漏りであれば目視・触診に加えて散水試験をすることが多いです。しかし、状況次第ですから必ず雨漏り＝散水試験というわけでもありません。状況に応じて天井・壁などを部部分的に解体して確認せざるを得ない場合も多いです。
設備配管等からの漏水の場合には、床下や天井裏などを状況に合わせて確認していくことになります。設備漏水においても床や壁の一部解体を必要とすることは多いです。
壁や基礎などにひび割れがいくつかある場合には、目視・触診のほかに床や壁の傾斜測定は重要です。他にも床下や屋根裏内部の調査も行いますが、特に床下の調査を必要とすることが多いです。そして、ひび割れや傾きがある場合でも、ときには一部の解体調査を必要とすることがあります。
解体調査は、復旧工事も含めて手間がかかることから、建築会社にとっても買主にとってもやや障壁が大きいですが、必要なときには対応しておかないと将来的に後悔することになるでしょう。
症状や建物プランを検査会社に提示して提案してもらうべき
ここまで読んできてわかると思いますが、何らかの症状（ひび割れ・漏水・傾きなど）が見つかったときに、どのような調査をすべきか具体的に被害者である買主が検討して対応することは困難です。調査内容を誤ってしまっては時間やコストの無駄になってしまうでしょう。
そこで、調査内容は住宅検査会社から提案してもらうべきです。自ら、この調査をしてほしいと限定するのではなく、プロから提案してもらうのです。きちんと提案してもらうためには、気づいている症状を上手く伝えることが大事です。
ひび割れや漏水跡などがどこにあるのか、それまでにどういった経緯があったのか（補修したことがあるなら補修時期も伝える）きちんと説明しなければなりません。そのとき、写真や図面を住宅検査会社に送って見てもらうのもよい方法でしょう。
他に不具合・欠陥がないか確認する調査のいろいろ
欠陥・不具合の原因調査と被害範囲の確認調査ではなく、他にも不具合がないか調査依頼する場合、どのような調査がありうるのかここで知っておきましょう。
基本的な調査方法は、目視・触診・打診、動作させるものの動作確認、床と壁の傾斜測定といったところです。これに加えて以下のような調査を依頼できる場合があります。
基礎鉄筋探査
専用のレーダー等で基礎コンクリート内部の鉄筋の位置・間隔・かぶり厚を確認する調査です。目視出来ない箇所であり、建物の構造上、非常に重要な部分を確認できる調査ですから、検討するとよいでしょう。
基礎コンクリート圧縮強度調査
基礎コンクリートの強度を簡易的に計測するものです。但し、あくまでも簡易的であり、この調査によって異常値が出るケースは非常にまれですから、基礎に対する不安・不信感が大きい場合に念のための調査として検討するとよいでしょう。
赤外線カメラ調査
赤外線カメラは、対象物の温度差を計測することができますが、これによって外壁などの断熱材の有無等の施工状況を確認できることがあります。また、雨漏りの調査に役立つこともあります。気温等の条件によって左右されるため、あまり役立たないこともあることは理解しておいた方がよいでしょう。
筋交いセンサー調査
壁内部にある筋交いの有無や位置を確認する調査です。本当に筋交いが入っているのか確認したいときや耐震診断などに活用できるものです。但し、壁に直接当てて計測するため、家具等の荷物が障害になるので全ての壁面を確認できるわけではありません。
そもそも建売住宅購入で欠陥に合わない方法
新築の建売住宅では、まだまだ欠陥工事が見つかる機会も多いですが、欠陥が見つかってからの対処よりも、本当は購入する前の対処こそが大事です。そういった被害にあわないために必要なことを紹介しておきます。
着工から完成まで第三者検査
建売住宅でもこれから着工する物件や、建築途中の物件を購入するのであれば、ぜひ建築中の住宅検査を検討しましょう。完成後では隠れて見えないところまでチェックしてもらえて、買主のメリットは非常に大きいです。検査の回数や物件の条件にもよりますが、検査費用の数十万円で得られる安心は大きいです。
完成物件なら床下と屋根裏も調査すべき
建売住宅は完成物件を契約することも多いですが、そういうときは完成状態を細かくホームインスペクション（住宅診断）してもらうことです。隠れて見えない箇所があるものの、専門家に可能な範囲で確認してもらうことは安心感につながりますし、物件によっては多くの不具合を見つけてくれるので購入中止や売主への補修要求に役立ちます。
できれば、床下や屋根裏の内部まで調査してもらうようにしたいところです。普段は目につかない床下や屋根裏こそが最も手抜きが起こりやすいからです。
購入時は、建築中や完成後の状況を第三者に診てもらうということです。そして、買った後に見つかった欠陥への対象については、適切な調査方法などを提案してもらってから話を進めていくということです。
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執筆者
ホームインスペクションのアネスト
住宅の購入・新築・リフォーム時などに、建物の施工ミスや著しい劣化などの不具合の有無を調査する。実績・経験・ノウハウが蓄積された一級建築士の建物調査。プロを味方にできる。
